지분 경매 / 공유자 우선매수청구권

부동산은 보통 소유자가 한 사람이지만 2인이상이 공동으로 소유하고 있다면

이것을 공동소유라고 하며 서로에 대해 ‘공유자’ 라 칭하며 각 공유자의 몫을 ‘지분’ 이라고 한다.

이럴 경우 그 지분만 매각(입찰)되는 경우를 지분매각이라고 한다.

 

온전한 물건을 취득하지 못한다는 단점이 있지만 이런 불편함 때문에 

일반물건보다 낙찰가격이 저렴하다는 장점이 될 수 있다고 생각한다.

 

 

 

지분부동산이 나오는 이유 ! 

1. 부모에게 부동산을 상속받은 형제들 중 한사람의 지분에 채무가 발생하였으나 그 채무를 갚지 못하여 

채권자가 그 지분에 경매를 신청한 경우 

2. 공동부부 공동명의로 된 부동산인데, 부부 중 한 사람의 사업이 부도나거나 파산을 한 경우

3. 종중 땅이나 부동산 

 

즉 하나의 부동산을 2인 이상이 소유하고 있던 중에 채무가 있는 일부 지분만 경매로 진행되는 것이다.

 

 

 

지분부동산의 특징

1. 공유자끼리 협의 하에 한 사람의 지분만 처분이 가능하고, 지분 비율에 맞게 사용 및 수익이 가능하다.

2. 임대 및 관리를 할 경우 공유자들 간에 협의가 있어야 하며, 이를 배제하고 사용 및 수익을 했을 경우

 배제당한 지분권자는 부당이득금을 받을 권리가 있다.

 3. 공유자들끼리 협의가 이뤄지지 않을 경우 공유물분할소송을 통해 공유부동산의 분할을 청구할 수 있다.

┌ 분할이 물리적으로 가능할 경우(1층,2층을 나누거나 땅을 나누는 등) 현물 분할을 원칙으로 하고

└ 분할이 물리적으로 불가능할 경우(아파트나 주택 등) 대금 분할(경매를 통해 지분비율대로 대금을 나누는 것)로 한다.

 

 

 

공유자 우선매수청구권

공유 지분 중에서 일부 공유자의 지분만 매각되는 경우,

부동산이 나누어 지지 않고 하나의 완벽한 부동산으로 사용 및 수익 될 수 있도록 하기 위해

진행되지 않은 부분을 소유한 다른 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 뜻한다.

 

 

 

 

공유자 우선매수청구권 신청하는 방법

 

1. 미리 신고하는 방법 

법원에 가지 않고 우편 또는 전자소송 사이트 내에서 해당 경매계에 공유자 우선매수 신청서를 접수할 수 있다 

└ 준비물 : 공유자 우선매수 신청서, 부동산 등기사항 전부 증명서

 

 

2. 현장에서 직접 신고하는 방법

입찰 당일 현장에서 집행관이 공유자 우선매수 신고 여부를 물을때

매수 할 것을 신고하고 최고가매수가격 10%에해당하는 보증금을 납부하면

입찰당일의 낙찰자(최고가 매수신고인) 보다 우선해서 지분을 인수할 수 있다.

이 경우 공유자는 최고가 매수신고인이 되고 , 기존 낙찰자는 차순위 매수신고인의 지위가 된다.

└ 준비물: 보증금10%, 부동산 등기사항 전부 증명서, 신분증

 

단, 공매는 미리 신고할 수 없고, 입찰 결과가 나와야만 신청할 수 있다.