대출금 상환 방식의 장 단점 / 선순위 대출 tip

대출금 상환 방식

1. 원금 균등 

2. 원리금 균등 

3. 만기일시 상환

4. 거치식 상환

 

구분	분할상환		만기일시 상환	거치식 상환
	원금 균등	원리금 균등
내용	매달 원금을 균등하게 갚고  이자는 시간이 지날수록  줄어드는 방식	매달 원금과 이자를  균등하게 갚는 방식	대출기간 동안  이자만 납부하다가 만기일에  원금을 한꺼번에 갚는 방식	일정 기간동안은 매월 이자만 내다가  거치기간이 끝나면, 원금과 이자를  나누어서 갚는 방식 거치기간이 끝나면 원금 또는 원리금 분할상환 중 하나를 선택해 납부하면 된다.
장점	• 이자가 저렴하다 • 시간이 흐를수록 상환하는 금액이 줄어든다.	• 상환금액이 항상 일정하니까 관리가 쉽다 • 계획적인 자금운영이 가능하다 • 소득과 지출이 일정한 정액소득자에게 적절하다	• 매월 이자만 내면 된다. • 만기일까지 대출금  활용이 가능하다.	• 소득이 적거나 원리금 균등상환이 곤란할 때 편리하다. • 주택담보대출처럼  대출금이 클 경우 많이 활용한다.
단점	• 대출 상품 중에서 대출 직후 부담이 가장 크다. • 매월 갚아야 할 금액이 달라서 번거롭다.	•  상환방식 중 초기에 상환 부담이 가장 크다. .	• 이자가 높다. • 마지막 반환일에 원금을 전부 내야하므로 만기일시상환의 부담이 크다. • 다른 대출 방식에 비해 이자가 가장 높다.	• 분할상환보다 이자가 높다. • 거치기간 동안은 원금이 그대로 있어서 상환부담이 줄지 않는다.

※ 대출원금, 상황기간, 금리 등 조건이 동일하더라도 상환 방식에 따라 이자를 산출하는 방법과 이자 총액이 달라진다.

 

 

 

이자율이 낮은 순위 

원금 균등 분할상환 < 원리금 균등 분할상환 < 거치식 상환 < 만기일시 상환 

원금 균등 분할상환 방식이 대출 총기간으로 봤을 때 이자 부담을 가장 줄이는 방법이다.

 

※ 낙찰시 경락잔금 대출을 받을 때나 일반 매매로 담보 대출을 받을 때에 은행에서는 특별한 얘기가 없으면 보통 원리금 균등 분할상환으로 진행하므로 윤금 균등 분할상환을 할 예정이면 꼭 미리 이야기해야 한다.

 

 

 

tip. 선순위 대출받고 → 일정 부분을 바로 상환해서 → 이자만 납입하기

 

선순위 대출 가능 금액이 예를 들어 1억이라고 했을 경우, 

 

1. 1억 원을 대출 받아서 → 1천만 원을 바로 상환

2. 1억 1천만 원을 대출 받아서 → 당일에 바로 1천만 원을 상환 

다만 이때는 채권최고액인 1억 원을 초과하게 되므로

① 사전에 전세입자와 중개사와 협의해서 1억 1천만원을 받은 후

② 대출 받은 당일 1천 만원을 바로 상환하고

③ 채권최고액을 다시 1억 원으로 감액 신청하면

④ 신청 후 3-5일 이내에 감액된 부분이 등기부등본에 표시가 된다

 

⑤  이렇게 감액되고 난 후 전세입자가 전세보증보험에 가입을 하면 된다.

즉, 감액을 한 뒤 전세보증보험을 가입하면 채권최고액과 전세보증금의 합계가

KB시세로 다시 같아지기 때문에 이 2번의 방법이 가능한 것이다.

 

이때 대출 상담시에 상환 예정이라는 것을 미리 은행에 알릴 필요는 없습니다.

대출받을 때 설정 비용을 은행에서 부담하기 때문에 대출받자마자 상환한다고 하면 좋아하는 은행은 없어요.

그렇기에 인터넷으로 상환하는 방법을 추천합니다.

이렇게 상환한 1천만 원은

1천만 원에 해당하는 원금을 미리 상환한 것으로 인식하기 때문에

1천만 원을 내야했던 기간 동안은 이자만 내면 되는 것입니다.

(1천만 원이 30개월에 해당하는 원금이라는 가정을 했을 때,

30개월치 원금인 1천만 원을 미리 낸 것이기 때문에 30개월 동안은 이자만 납부를 하면 된다는 것 입니다 !

30개월 동안 이자만 내다가 30개월이 끝난 후 부터는 다시 정상적으로 원금+이자를 내면 되는거죠 !)

 

 

※ 즉, 원금 균등 분할상황은 이자 부담이 가장 적음과 동시에 바로 상환해서 이자만 납부할 수 있다는 메리트가 있다.

 

 

여기서 잠깐 ! 

통상 전세 임차인들은 해당 물건에 대해 본인의 전세금이 최우선 순위가 되길 바라지

선순위 대출이 있는 경우를 좋아하지 않는다.

그러나 은행의 입장에서는 은행 대출이 선순위로 잡혀야지만 대출을 해줄 것이다.

 

일단 대출이 실행되기 위해 은행 대출을 선순위로 잡은 후

임차인에겐 시세보다 저렴한 금액으로 전세를 준다.

→ 그럼 선순위 대출과 전세금을 둘 다 가져갈 수 있는 것이다.

 

다만 선순위 대출금 + 전세금의 합계가 KB시세와 같거나 적게 형성해야하고

전세보증보험을 가입해서 세입자를 안심시켜주어야 한다.

 

그러나 이와 같은 방법이 이뤄지려면 

★★ 중개사를 설득을 시켜야 하고, 중개사와 함께 전세입자를 설득시키는 단계가 먼저 필요하다 !