파이팅팔콘쌤의 블로그 내용 중 "상가투자 이렇게 쉬웠어?" 중 1편~5편
1편 : 상가 투자가 어려운 이유는 ?
상가 투자가 어려운 이유는 기준이 없어서다 !
초보지만 상가 투자를 잘하고 싶은가 ?
★ 상가 판단 시 기준을 세워라
↓
그럼 기준을 세워봅시다 ~ !
↓
2편 : 상가 등급별 금액은?
일단 상가는 특급,A,B,C상권으로 나누어 진다
(전용 1평당 기준/1층 기준)
특급 : 50만 원 이상
누구나 알만한 상권의 메인 코너자리, 홍대 강남 코너자리
A급 : 30만 원 전후
역세권, 유동인구가 많은 곳 중 코너자리,홍대,강남 후면상가
B급 : 20만 원 전후
주택가 코너자리,대단위 아파트 단지 내 상가, 소단위 아파트 단지 입구 자리,신도시 밀집지역 중 유동인구가 많은 곳
C급 : 10만 원 전후
동네 골목, 지방 유동인구가 적은 곳, 후면 상가
↓
같은 지역이라고 하더라도 출입구의 위치,가시성,주변 장애물 등 여러가지 이유로 인해 동선이 달라지고
같은 상권내에서도 금액이 차이가 난다
그러나
여기서 포인트 !
★ 중요한 것은 기준을 가지고 접근하느냐 아니냐 다
↓
기준을 가지고 계속 판단하며 잘못된 부분은 수정하면 된다
↓
반복하다 보면 무뎠던 기준은 점점 정교해 질 것이고
정교해진 기준은 판단 능력을 만들어 줄 것이다
명확하진 않더라도 기준이 있다는 건 중요한 부분이다
↓
3편 : 그럼 1층 평당 기준은 알겠는데 상층부는 어떻게 판단 하는 거지?
↓
정확하진 않지만
2층 1층의 1/3
3층 이상 1층의 1/5
지하 1층의 1/6
로 가정하면 대략 비슷하다
ex) 1층 상가 월세가 15만 원 , 2층은 5만 원 정도 (1층의 1/3) , 3층 이상은 3만 원 정도(1층의 1/5)
↓
4편 : 1층+상층부 가격 예상 방법은 알겠는데 그 다음엔?
이렇게 예상한 금액과
실거래 가격,네이버 매물을 비교하며 유추한다
(단지 상가의 경우 실거래 가격이 없기 때문에 한번 더 검증하는 과정이 꼭 필요하다)
↓
1. 예상과 2. 유추(비교)를 거친 후
3. 임장을 가서 맞는지 확인해 본다 !
↓
여기서 포인트!
임장을 갔는데 내 예상,추측과 달랐다면
★ WHY? 무엇을 잘 못 판단하였기에 달랐는지 를 분석해야 한다
↓
자 그럼 예상해서 유추하고 임장가서 확인까지 했다 !
5편 : 근데 내가 조사한 금액이 이 상가의 가치(매매가격)에 적당한 가격일까 ?
↓
이를 알아보기 전 !
상가 수익률 계산법 먼저 배웁시당 ~
아래 : 투입된 돈
위 : 수익
보증금이 회수되는 만큼 투자금이 줄어들 거고, 대출을 받는 만큼 또 투자금이 줄어들겠죠
다만 대출을 받음으로써 이자를 내야하기 때문에 수익은 이자만큼 줄 것이구요
그러나 이자를 내더라도 대출을 받는 게 수익률이 훨씬 높아집니다 (=레버리지효과)
우리에게 중요한 건 얼마를 넣었는데 얼마가 벌렸느냐 입니다
↓
그럼 수익률은 알았고
예를 들어 5%의 수익률이 나오는 내 상가!
다른 사람에게 얼마에 팔아야 잘 팔아야 잘~ 팔았다고 소문날까요?
↓
※ 대출금과 이자는 계산하지 않는다
상가는 철저히 대출 없이 전액 현금으로 매입했을 때를 기준으로 수익률을 계산하여 매매 가격을 산정해야 한다.
하단에 들어가는 수익률은
3층 : 7%
2층 : 6%
1층 : 5%
지하 : 8%
로 계산해 보면 된다 !
여기서 잠깐 !
진짜 써먹어(?) 봐야 내것이 되겠죠 !!!!
물건을 골라서 1편부터 5편까지를 보며 순서대로 따라 해봅시다 !
2편 : 상가 등급별 금액은?
- B급 : 20만원 전후
1평 당 200,000원 예상 (1층 기준)
3편 : 그럼 1층 평당 기준은 알겠는데 상층부는 어떻게 판단 하는 거지?
- 4층이긴 하지만 , 3층 계산 방법 (1층의 1/5)으로 동일하게 1/5 로 계산해 보겠습니다 !
1층 평당 200,000원의 1/5 = 40,000원
4편 : 1층+상층부 가격 예상 방법은 알겠는데 그 다음엔?
1. 예상 : 월세는 평당 40,000원
2. 유추(네이버매물) : 월세는 평당 54,000원
해당 건물 3층에 매물이 나와있었고
임대료 1000/180 , 33평
1,800,000원 ÷ 33평 = 평당 약 54,000원
그러나 해당 임차인은 평당 24,000원 정도로 신고가 되어있습니다 !
1,500,000 ÷ 63평 = 평당 약 24,000원
내 예상 (평당 40,000원)
호가 (평당 54,000원)
실제 임차인 (평당 24,000원)
이까지 알아봤을때 내 예상보다 호가는 높고 임대료는 낮게 거래했었다는 걸 알 수 있다 !
즉 임대료를 올려도 될 것 이라고 생각이 된다
5편 : 근데 내가 조사한 금액이 이 상가의 가치(매매가격)에 적당한 가격일까 ?
신고 월세가 맞다는 가정하에 감정 가격이 높게 측정되었는지 낮게 측정되었는지 판단해 봅시다
월세 1,500,000원 X 12개월 ÷ 7%(3층 수익률 예상치) + 보증금 15,000,000원 =
대략 272,000,000원
감정가격 316,000,000원 으로 보아
신고된 월세가 정확하다면 위 감정가격은 높게 측정 되었다는 걸 알 수 있다
하지만
내 예상 금액 40,000원을 대입할 경우
월세 2,520,000원 X 12개월 ÷ 7%(3층 수익률 예상치) + 보증금 15,000,000원 =
대략 447,000,000원
그렇다면 해당 물건을 현재 감정가인 316,000,000원에 낙찰받아서
시세에 맞게 월세를 올린 후 400,000,000원에만 매도해도 84,000,000원 의 수익 발생.. ?
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