상가투자 이렇게 쉬웠어? 6편 정리

파이팅팔콘쌤의 블로그 내용 중 "상가투자 이렇게 쉬웠어?" 중 6편 !

 1편~5편은 https://towyear.tistory.com/58

 

 

6편 : 상가투자 시 꼭 알아야 하는 필수 개념 3가지

 

1. 매각수익률과 기준금리

2. 공실탈출 VS 월세고집

3. 구분상가 VS 근린시설

 

 

6편 : 1. 매각수익률과 기준금리

2년 전에 비하면 현재 매각 수익률이 낮아졌다

 

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수익률이 낮아진다는 건 → 매매 가격이 높아진다는 뜻 → 매매 가격이 높아지는 건 금리의 영향을 받는다

 

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금리 인상 = 대출 이자의 상승이기 때문이다 !

 

 

5편에서 배운 수익률 계산법을 통해 이해해 봅시다 !

 

.

 

위 공식을 쉽게 풀이하면

 

위 : 수익

ㅡㅡㅡㅡ

아래 : 지출

 

이라고 보면 됩니다

그런데 내 수익을 갉아먹는 대출이자란 녀석 ˋㅅˊ!

금리가 인상되면 이자가 높아지겠죠? 그럼 결국 내 수익을 더 갉아먹는다는 말입니다

 

그러니 동일한 금액을 투자해도

 

① 금리가 인상되면 → 이자가 높아지고 → 이자가 높아진 만큼 수익이 낮아진다 → 수익이 낮아진 만큼 수익률도 낮아진다

↔ 반대로

② 금리가 하락하면 → 이자가 낮아지고 → 이자가 낮아진 만큼 수익이 높아진다 → 수익이 높아지면 수익률도 높아진다

 

 

★ 금리=대출이자와 수익률은 반비례한다

 

 

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① 저금리 일 때는 은행에 예치해도 이자가 낮고, 대출 시 이자가 낮기 때문에 → 부동산 투자에 사람들이 몰린다 → 경쟁자가 많아짐으로 → 매매가격이 상승한다

↔ 반대로

② 고금리 일 때는 은행에 예치해도 이자가 높고, 대출 시 이자가 비싸기 때문에 → 부동산 투자에 사람들이 빠진다 → 경쟁자가 줄어듬으로 → 매매가격이 하락한다

 

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이러한 경제적 변화는 당장 영향을 미치는 게 아니라 1~2년의 시간을 두고 전체적으로 영향을 미친다

그러니 우리는 시장의 변화에 예의주시하고 변화에 맞춰서 결정해야 한다 !

 

 

 

6편 : 공실탈출 VS 월세고집

 

내가 상가를 샀다

그런데 임차인이 월세를 깎아달란다

깎아줘도 될까?

 

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계산을 통해 알아보자

 

ex)

수익률 5%로 가정

2억 2000/150 일 때 매매가는 380,000,000

2억 2000/140 일 때 매매가는 356,000,000

2억 2000/130 일 때 매매가는 332,000,000

 

월세를 10만원씩 인하할 수록

매매가가 대략 20,000,000원 정도 하락하는 걸 볼 수 있다

 

즉 월세를 인하하면 → 매매가격 또한 낮아진다

 

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★ 공실이 나더라도 월세는 절때 깎아주면 안 된다는 뜻이다

 

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아니 잠시만 ? 월세 깎으면 매매가 떨어진다고 거절했는데 계속 공실 나면 내 상가는 대체 어쩌라고 !!!!!!!

 

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그럴 때 TIP.

① 랜트프리 : 한 두 달 무상으로 제공해 줘라

② 공사비지원 : 공사비를 제공해 줘라

③ 보증금 상향 : 꼭 월세를 깎아야 한다면 보증금을 더 받아라 (10만 원 당 1000만 원 정도)

 

★ 당장은 손해일지라도 결국 매매 가격은 고수할 수 있다

 

 

 

 

6편 : 3. 구분상가 VS 근린시설(꼬마빌딩)

 

	구분상가	근린시설(꼬마빌딩)
장점	월세를 받기 좋다	구분상가에 비해 공실에 대한 위험과 관리에 대한 스트레스가 더 크다
단점	토지에 대한 권한이 적기 때문에 시세차익을 기대하긴 힘들다 건물이 노후화되면 임차인이 떠나간다	온전한 토지를 갖고 있기 때문에 토지 지가 상승에 동반되어 시세차익을 기대할 수 있다 건물에 노후화가 와도 다시 신축으로 올리면 된다 즉, 토지 가격 상승분이 건물 가치의 하락을 막아주는 셈

 

단타를 할 꺼다(매월고정수익) → 구분상가

단타 + 장타할 꺼다(매월고정수익+시세차익) → 근린시설(꼬마빌딩)