당해세 / 4월1일 당해세 개편안

당해세란?

 

해당 부동산 자체에 대하여 부과된 세금으로 국세와 지방세로 나뉜다.

 

당해세
국세	지방세
상속세 증여세 종합부동산세	재산세 자동차세 도시계획세 공동시설세 지방교육세

 

당해세는 주택임대차보호법에 따라 법정기일과 상관없이 대항력을 갖춘 임차인보다도 우선 순위로 배당을 받게 된다.

(당해세 우선 원칙)

다만 경매개시결정등기 전에 압류 등기를 해야한다.

또한 압류등기가 이뤄졌다면 매각기일까지 배당요구로서 교부청구를 해야 배당을 받을 수 있다.

(배당요구종기까지 교부신청(배당요구)한 금액에 대해서만 배당받을 수 있음)

 

문제는 압류 금액을 쉽게 확인하기 어렵다는 점이다.

관할 세무서, 구청등 에서 정확한 답변을 듣기는 쉽지 않다.

낙찰 후에는 곧바로 서류 열람이 가능하지만, 이미 낙찰받은 후 압류 금액을 확인하는 것은 위험 부담이 따른다.

소유자가 점유하고 있거나 임차인이 대항력이 없는 경우에는 조세채권의 위험은 고려하지 않아도 된다.

하지만 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 배당요구를 한 주택이나, 주택에 조세채권이 있는 경우는 말이 달라진다.

대항력으로 인해 전부 배당받을 거라 생각했던 임차인이 당해세 우선 배당으로 인해 전부 배당받지 못했을 경우 남은 보증금을 낙찰자가 모두 떠안아야 하므로 주의해야 한다.

 

 

ex)

낙찰가 1억 원

임차보증금 5천만 원(2022.01.01 전입일과 확정일자.배당요구함)

근저당 5천 만원(2022.02.01 등기)

당해세 1억 원 (2022.03.01 등기)

→ 대항력있는 선순위 임차인이 배당요구를 했을 지라도 당해세 1억 원이 먼저 배당됨

→ 보증금 5천만 원을 낙찰자가 떠안아야함

 

 

※ 다만 예상외로 부담할 금액이 클 경우에 불허가 신청이 가능하다고 함 !

 

 

배당순서

1. 경매 신청자의 경매집행비용

2. 필요비와 유익비

3. 소액임차인 최우선변제액, 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금

4. 당해세

5. 저당권 등의 설정등기일자 보다 법정기일이 같거나 빠른 조세채권

6. 저당권 등 보다 납부기한이 같거나 빠른 건강보험료, 국민연금보험료등의 채권

7. 우선변제권(담보물권,임차권,조세채권)

8. 임금 기타 근로관계채권

9. 후순위 조세채권

10. 건강보험료, 국민연금보험료 등의 채권

11. 일반채권자의 채권

 

※ 아닌 조세채권일 지라도

조세채권 압류등기일 보다 앞선 대항력있는 임차인이 확정일자를 갖추고 배당요구를 하였다고 방심해선 안됩니다

조세채권의 법정기일이 임차인의 전입일 또는 확정일 보다 앞설 경우

이 역시 임차인이 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수할 수 있음으로 주의해야 합니다 !

 

 

 

< 23년 04월 01일 부터 적용되는 당해세 개편안 >

(경매는 매각허가결정 이후부터 / 공매는 매각 결정부터 적용)

 

 

 

→ 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 한도만큼은 주택 임차보증금이 우선변제된다

단 우선변제만 양보하는 것이며 임대인의 세금체납액 소멸은 아니다

 

 

즉 앞 전엔 법정기일과 관계없이 당해세가 1순위 였다면

4월 1일 이후 부터는 확정일자보다 법정기일이 더 늦다면 당해세는 후순위로 밀림

 

 

→ 임차인이 임대인 동의없이도 미납 국세 열람이 가능하다

단 임대차 계약 이후에만 가능함