부동산 세금 정리 - 4. 양도소득세 (+부가가치세)

4.양도소득세 - 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 "양도 차익"에 대해 매기는 세금

양도소득세는 주택 수와 보유기간,주택의 위치(조정,비조정) 등에 따라 세금이 달라진다.



개인 / 양도소득세 기본세율 (+ 부가가치세)

보유기간	과세표준	개인세율			누진공제
		기본	조정지역 내 2주택 (기본세율 +20%)	조정지역 내 3주택 (기본세율 +30%)
2년 이상 보유한 주택, 입주권, 토지, 상가	1,200만 원 이하	6%	26%	36%
	4,600만 원 이하	15%	35%	45%	108만 원
	8,800만 원 이하	24%	44%	54%	522만 원
	1.5억 원 이하	35%	55%	65%	1,490만 원
	3억 원 이하	38%	58%	68%	1,940만 원
	5억 원 이하	40%	60%	70%	2,540만 원
	10억 원 이하	42%	62%	72%	3,540만 원
	10억 원 초과	45%	65%	75%	6,540만 원
1년 미만 보유	① 주택, 입주권, 분양권 70% ② 토지,상가 50%
1년 이상 2년 미만 보유	① 주택, 입주권 60% ② 분양권은 1년 이상부터 완공 시까지 60% ③ 토지, 상가40%

양도소득세에는 항상 지방소득세가 함께 붙어서 나온다.
지방소득세는 양도소득세의 10%만큼 추가된다.



법인 / 법인세율 (+ 부가가치세)

과세표준	법인세율	누진공제
2억 원 이하	10%
2백 억 원 이하	20%	2,000만 원
3천 억 원 이하	22%	4억 2,000만 원
3천 억 원 초과	25%	94억 2,000만 원

법인세율도 양도소득세와 마찬가지로 항상 지방소득세가 함께 붙어서 나온다.
지방소득세는 법인세율의 10%만큼 추가된다.

법인은 법인의 수익에 대해 법인세율이 부과됩니다.
※ 개인/양도소득세 와 법인/법인세율 에 대한 장단점은 다음 글에서 소개하도록 하고 일단 양도소득세에 대한 설명을 이어갑니다 !



계산 방법
1. 내가 집을 판 가격에서 샀던 가격을 뺀다.
2. 그동안 들어간 필요 경비를 뺀다.
3. 장기보유 특별공제와 기본공제 항목 혜택이 적용 가능하다면 그 금액만큼 또 뺀다. = 양도차익
4. 위 세율표에서 과세표준에 해당되는 금액을 찾은 후 세율을 곱한다.
5. 누진공제를 뺀다.

즉 부동산을 사고 팔았을때
+ 내가 번 돈에서 - 필요 경비를 빼고 - 공제 혜택을 뺀 금액에
X 적용되는 세율을 곱하고 - 누진 공제를 뺀다.


내가 번 돈은 수익이 되므로 큰 만큼 좋을 것이고
그와 더불어 최대한 양도소득세를 줄이기 위해 필요경비와 장기보유 특별공제, 각종 공제 항목이
많으면 많을 수록 좋을 것이다 !


최대한 양도소득세를 줄이기 위한 필요경비와 장기보유 특별공제,각종 공제 항목을 알아보자 !



공제 헤택
1. 수리비 중 자본적 지출

수리비의 종류
① 자본적 지출 (부동산 자산 가치를 높이는데 사용한 지출, 필요경비로 인정)
발코니 확장, 새시 공사, 바닥 공사, 보일러 교체 등
② 수익적 지출 (단순히 광리와 유지를 위해 들어가는 비용, 필요경비로 인정 불가능)
형광등 교체, 도배 및 장판, 보일러 수리 등

2. 필요 경비
부동산을 양수 및 양도하는데 들어가는 비용
계약서,신고서 등의 작성 비용, 인지대, 중개수수료 등

※ 1. 자본적 지출과 2.필요경비 인정 항목은 하단 표를 통해 참고.

3. 장기보유 특별공제
한 집에 오래 살다가 그 집을 팔았다면 양도소득세액에서 일정 비율을 공제해준다.
매입 후 3년부터 적용되어서 15년까지 보유하면 최저 6%에서 최고 30% (1주택자는 10년 보유 및 거주 시 최고 80%)
까지 공제가 가능하다.

4. 기본 공제
1년에 한 번,한 사람당 자산 그룹별로 250만 원까지 기본 공제가 된다.


→ 부동산을 사고 팔았을때
+ 내가 번 돈에서 공제 혜택(1~4까지) 항목을 빼면 비로소 '과세표준'이 된다.



윤석열 정부 출범 후 발표된 3가지 개정안 (22년5월9일 발표 - 22년5월31일 개정)
1. 조정대상 지역 내 다주택자의 양도소득세 중과가 1년간 한시적으로 배제된다.

다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 장기보유 특별공제를 받을 수 없고
2주택자는 기본 세율에 +20% 중과, 3주택자는 기본 세율에 +30% 중과가 적용되었다.

그런데 한시적으로(23년5월10일까지)

다주택자가 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있고
과세 표준에 따라 6~45%의 기본 세율이 적용된다.


2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유 및 거주기간 재산정 제도가 폐지된다.

다주택자가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 기존 주택을 처분하고 최종 1주택이 된 시점부터 다시 2년 이상 보유(조정대상 지역 내에서는 2년 거주 요건도 있음) 해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있었다.

그런데 (22년5월10일 이후부터)

다주택자가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 기존 주택을 처분하고 남은 주택을 취득일로부터 2년 이상 보유(조정대상 지역 내에서는 2년 보유 및 거주)요건을 충족한다면 비과세 적용이 가능하다.

3. 이사 등 으로 인한 1세대 일시적 2주택 비과세 요건이 완화된다.

1세대 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 때 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 세대원 전원이 신규 주택으로 전입해야 했다.

그런데 (22년5월10일 이후부터)

1세대 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 때 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도하면 되고,세대원 전원의 신규규택 전입요건은 삭제되었다.


※ 1세대 일시적 2주택 비과세 인정 요건은 하단에 한번 더 설명.



절세 전략
1. 명의를 분산하라
소득이 높아지면 세율도 높아지는 누진세율이 적용되기 때문이다.

2. 시간을 분산하라
합산 기준일은 1월 1일부터 12월 31일까지 이다.
누진세 구조이기 때문에 과세표준이 넘어가면 세금을 더 많이 내야한다.

3. 손해와 이익을 상쇄하라
매년 1월 1일부터 12월 31일까지 2회 이상 부동산을 양도하여 발생한 양도소득은 차익이든 차손이든 상관없이 합산하여 과세한다.
그렇기 때문에 손해를 볼 것 같은 물건이 있다면 큰 이익이 날 것 같은 물건과 같은 해에 매도하는 것도 좋은 방법이다.

4. 필요경비를 공제받아라
※ 자본적 지출과 필요경비 인정 항목

단 공제를 받기 위해선
① 자본적 지출 공사를 한 인테리어 업체의 사업자등록번호와 상호,대표자의 인적 사항이 있어야 하고
② 자본적 지출 공사 내역이 담긴 견적서나 간이영수증 등을 갖추어야 한다.

5. 1주택 비과세 조항을 적극 활용하라
1세대 1주택자가 집을 팔 때는 양도소득세가 비과세 된다.


※ 여기서 잠깐 !
1세대 일시적 2주택일 경우에도 비과세 적용이 가능하다.
현재 집을 보유한 상태에서 이사갈 집을 매입해 일시적으로 2주택자가 되는 상황이 그러하다.
일시적 2주택 비과세 인정 요건
① 종전주택(첫 번째 주택)을 매입한 날로부터 1년 후에 신규 주택을 매입할 것
② 종전주택을 매입한 날로부터 2년 이상 보유할 것 (조정대산 지역 내에서는 2년 이상 거주 요건도 포함)
③ 신규주택을 매입한 날로부터 3년 이내 신규 주택을 매도할 것 (단 지역과 취득 시기에 따라 매도 및 접입 요건이 달라짐)

1세대 1주택 비과세 / 1세대 일시적 2주택 비과세 등
비과세에 대한 규정은 생각보다 복잡하고 경우의 수가 많다.
하단 내용과 체크리스트를 참고 바란다 !

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