무서운 노란 딱지 "위반건축물"

 

 

 

제시외 건물이란

 

제시외 건물이 발생하는 이유는

등기부등본이나 건축물대장 등의 공부 상 표시와 달리 무허가 건축물이거나

사용 승일은 필하지 않은 건물,미등기,부합물 등이 원인이다 

 

옥탑방, 보일러실, 옥외화장실, 창고, 이동식 컨테이너 등이 대표적인 제시외 건물에 속한다

 

이들은 처음부터

 

1. 신청 채권자가 경매신청을 하지 않았거나

2. 그 후의 경매 절차에서도 경매 대상으로 포함되지 아니하는 건물에 해당된다

 

신청 채권자가 신청대상에서 제외시켰으나 당연히 경매대상에 포함되어야 하는 부합물이나 종물인 경우, 이는 일괄 경매청 구에 의하여 경매대 상에 포함된다

다만 문제가 되는 것은 경매 대상으로 포함되지 아니하는 건물(미등기인 제시외 건물)이다 

 

 

제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 포함될 경우 (감정가에 포함됨)

 

경매물건마다 다르지만 제시외 건물 포함이라는 표시가 있다면 등기부상으로는 미등기 건물이지만

현실적으로 소유자의 존재를 알 수 있어 경매 대상에 포함시킨다

 

만약 제시외 건물이 경매대상 물건에 포함되어 감정평가가 이뤄지게 된다면 낙찰가가 제시외 건물의

"소유권을 취득하는데 아무런 문제가 없다"

 

 

제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우 (감정가에 포함되지 않음)

 

문제는 제시외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우이다

제시외 건물이 경매 대상 목적에서 제외될 경우

낙찰자는 제시외 건물의 소유권 확보는 고사하고 잘못 걸리면 법정지상권 문제에 직면할 수 있다

그래서 경매 물건에 제시외 건물이 포함되지 않는 경우에 유찰 횟수가 더 많아지는 것이 일반적이다

 

 

→ 그럼 이럴 땐 어떻게 처리해야 하나 ..?

 

 

1. 건물주를 찾아 협의해 매입해 버리는 것이다

하지만 제시외 건물의 경우 자료가 없기 때문에 소유자를 찾아 내기란 거의 불가능 .. 

 

2. "부합물 또는 종물" 인지 판단을 해야한다

 

경매 대상 목적물에서 제외되었다 할지라도 (감정가에 포함되지 않음) 

부합물 또는 종물에 해당된다면 낙찰자가 소유권을 취득한다

 

여기서 주의할 점은 제시외 건물이 부합물과 종물이 아닐 때이다

부합물과 종물이 아니라면 법정지상권의 문제를 고려해야 하고 법정지상권의 문제가 없을 경우, 그 물건을 매입하거나

건물 철거 소송으로 해결해야 하기 때문에 매우 .. 복잡해진다 @.@

 

 

→ 부합물이 뭐냐?

 

목적 부동산과 결합해 하나의 일체를 이룬 건물을 의미이다

이것을 분리할 경우 그 물건이 훼손되거나 과다한 비용을 들여야 하는 경우이다

부합물에는 토지의 부합물과 건물의 부합물로 나눌 수 있는데

 

토지의 부합물은 정원수,정원석,돌담 등이 있고

건물의 부합물은 주택의 외부에 덧붙여 지은 부엌, 건물에 증축한 방 등이 있다

 

 

→ 종물이 뭐냐?

일정한 물건에 부속되어 주물의 사용에 도움을 주는 물건으로 농장의 부속시설이나 주택, 건물 창고 등이 이에 해당된다

 

 

이렇게 제시외 건물의 경매 대상 목적물 포함 여부에 따라

포함이 된다면 「제시외 건물포함 일괄입찰」 로 표시하고

포함이 되지 않는다면「제시외 건물 매각 제외, 법정지상권 성립 여지 있음」

이라고 매각물건명세서에 표시해 주는 것이다

 

 

 

매각에 포함되었거나 , 부합물과 종물에 해당되어서

소유권을 확보했다

그럼 이제 끝이냐? 아니다 !!!!!

 

제시외 건물의 대부분은 위법 건물일 가능성이 크기 때문이다 

만약 위법 건물일 경우

★ 위반한 사항이 시정될 때 까지 "이행강제금" 이 부과된다

 

 

낙찰받은 물건이 위반건축물로 등재되어 있거나

등재가 되어있지는 않으나 위반 사실이 있는 건물일 경우엔 행정상 책임을 져야 한다

 

 

이행강제금 부과

 

 

불법 건축물이 적발되었을 경우에는 일정 기간 내에 시정을 하도록 시간을 준다

하지만 계속하여 원상복구를 하지 못했을 시 이행강제금이 지속적으로 부과된다

 

공동주택 세대 면적이 60제곱 미터 이하는 벌금이 1/2 범위 내에 경감하여 지자체 조례로 정해서 금액이 부과된다

 

하지만 상습 위반 또는 영리 목적의 경우에는

이행 강제금이 100% 로 가중된다

100%가중은 예를 들어 50만 원이 부과되었다면 가중되어 100만 원으로 부과된다고 봐야한다 

 

1년에 2회 이내 범위에서 시정될 때까지 지속적으로 부과되니

원상복구하는 비용과 이행강제금을 비교해 봐야 할 것 같다

 

또한 불법건축물은 매도할 때 문제가 될 수 있다 

매수자들의 기피 경향이 있을 수 있고 대출에 문제가 될 수 있기 때문에

적절한 판단 후 입찰해야 할 것