매매사업자세무 - 2. 양도소득세 절세법

 

2. 양도소득세 절세법

 

 

< 양도소득세 기본 세율 >

 

 

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22.12.21 발표 내용 (2024년 이후 양도분부터 적용 계획)

 

	보유기간	현행	개편
주택	1년 미만	70%	45%
	1년 이상 ~ 2년 미만	60%	양도세 중과 폐지(기본세율적용)

 

※ 양도세 중과배제 24년 5월까지 연장

다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우

2주택자는 기본 세율에 +20% 중과, 3주택자는 기본 세율에 +30% 중과가 적용되었다.

그러나 24년 5월까지

다주택자가 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있고

과세 표준에 따라 6~45%의 기본 세율이 적용된다.

 

 

 

< 주택 양도세 - 비과세,감면,중과세 >

 

비과세	감면	중과세
1세대 1주택	IMF 시절의 장기임대 주택	2주택 중과세
일시적 2주택 비과세 특례	최근의 미분양 주택에 대한 과세특례 등	3주택 중과세

(사실 감면보다는 비과세를 노려야 하고 중과세 또한 현재 중과배제 중이므로 기본세율 적용이라 버리는 카드..)

 

※ 용어정리

비과세 : 국가가 과세권을 포기해 세금이 애초부터 없는 것

감면 : 일단 산출세액을 계산하지만, 과세당국의 확인을 거쳐 산출세액의 50%나 100%를 면제하는 것

중과세 : 세율 등을 높여 세금을 무겁게 과세하는 것

 

 

 

< 절세 방법 >

 

① 취득가액 환산하기

② 기타필요경비 많이 인정받기

③ 보유기간늘리기

④ 신고 및 납부기한 어기지 않기

 

 

< 납부 방법 >

 

주소지 관할 세무서에 납부

예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부 (의무)

확정신고 - 양도일이 속하는 다음 해 5월 중 신고 및 납부 (연간 2회 이상 양도 시)

 

 

< 공제 혜택 >

 

 

< 필요경비 인정 항목 >

 

 

< 합산과세 >

 

한 해에 두 번 이상 양도가 있는 경우에는 양도소득을 합산과세한다. (매년 1월 1일 ~ 12월 31일까지 발생한 양도소득에 대해)

이렇게 되면 일반적으로 세금이 증가할 여지가 있음

하지만 양도차손이 발생하면 세금이 줄어들 수도 있다 !

 

ex )

A주택 양도 : 양도차익 1억 원

B주택 양도 : 양도차익 1억 원

C오피스텔 양도 : 양도차손 5,000만 원

구분	A 주택	B 주택	C 오피스텔	계
적용세율	6~45%	6~45%	6~45%
양도차익(과세표준)	1억 원	1억 원	- 5,000만 원	1억 5,000만 원
X 세율				35%
- 누진공제				1,490만 원
= 산출세액				3,760만 원

 

※ 비과세 적용되는 부동산은 제외됨

※ 같은 세율이 적용되는 소득끼리 합산하는 것을 원칙으로 함

즉 세율 70% 적용되는 것과 세율 6~45% 적용되는 양도소득은 합산할 수 없음

※ 사업소득의 경우에는 이월 공제가 가능하나 양도차손의 경우에는 이월공제 불가능함

 

 

< 양도 시 부가가치세 >

 

※ 주택을 경매로 취득하면 부가가치세가 발생하지 않는다

※ 85㎡ 초과 주택 매각 시 부가가치세가 발생한다

단 임대한 후에 양도하면 부가가치세가 발생하지 않는다

※ 임대용 주택 - 부가가치세 면세 / 매매용 주택 - 부가가치세 발생

 

 

 

여기서 잠깐 !

위 내용중

"85㎡ 초과 주택 매각 시 부가가치세가 발생한다

단 임대한 후에 양도하면 부가가치세가 발생하지 않는다" 라는 부분에 대해

"그렇다면 몇년을 임대한 후 양도해야 매매용이 아닌 임대용으로 취급할까 ..?"

 라는 의문이 들었고 현재 알아보는 중이다 !

 

 

< 매매업 양도소득세 >

 

일시적으로 팔면 - 양도소득세 적용

사업적으로 팔면 - 사업소득세 적용

 

양도소득세는 보유기간에 따라 세율이 달라지지만

사업소득세의 경우는 보유기간에 관계없이 6~45%의 단일 세율이 적용된다

즉 보유기간이 1~2년 미만으로 짧으면 양도세는 ~45% 같은 높은 세율이 적용되지만

사업소득은 기본적으로 6~45%의 기본세율이 적용되므로 단기매매의 경우 사업소득이 유리함