매매사업자 장 단점

부동산 매매 사업자의 종류

간주 매매사업자 vs 자발적 매매사업자 

 

 

간주 매매사업자란?

짧은 기간 안에 많은 수의 부동산을 사고 판 사람을 '간주 매매사업자'라고 한다.

1)  1과세기간(6개월) 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우, 즉 1년 6회를 매매하는 경우에는 사실상 계속 반복적인 공급행위로써 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다.

단, 간주 매매 사업자의 정의는 굉장히 애매한 부분이 있다.

국세청에서는 1)과 같이 정의하나 대법원 판례에서는 1)은 하나의 예시적 기준에 불과하고 

2)  과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 상관없이 부동산의 규모, 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 판단한다.

고 한다.

 

1),2) 중 조금이라도 뜨끔하는 부분이 있다면 세금 폭탄을 맞기 전에 더 파헤쳐 보시길 바란다.

 

 

 

나의 목적지인 자발적 매매 사업자에 대해 계속해서 알아보자 !

 

 

 

일단 매매 사업자를 내려면 

1) 사업자 등록을 하고

2) 사업장을 갖추고(주택 가능)

3) 복식부기 또는간편 장부를 작성해야 하며

4) 종합소득세 신고를 해야 한다.

 

수입 금액이 3억 원 미만이라면 간편 장부 대상자이긴 하지만 

복식 부기의 장점은 무엇이 있는지 상담을 받아봐야 할 것 같다.

 

 

장점

1) 공제받을 수 있는 필요경비의 범위가 넓어진다.

(대출금 이자, 도배 및 장판 교체 비용, 사무실 운영비, 차량 유지비, 교통비 등)

2) 결손금 이월 - 부동산 투자에서 발생한 손실을 10년 간 다른 부동산 투자에서 발생한 이익에서 공제가 가능하다.

3) 부동산 취득 후 단기양도 시 시에도 기본세율을 적용받을 수 있다.

4) 본인이 거주하는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있다.

5) 사업자 신분이므로 개인 신분일 때보다 대출을 받기가 다소 수월하다. 단 최근에는 개인과 비슷하다고 한다.

6) 국민 주택 범위 이하의 소형 주택은 부가가치세를 내지 않는다.

 

 

단점

1) 양도차익은 양도소득으로 계산하지 않고 사업소득으로 계산한다.

2) 부동산 매매로 인한 소득 외에 다른 소득이 있을 경우 합산하여 종합과세가 적용된다.

→ 전체 소득이 늘어나므로 4대 보험료가 인상될 수 있다.

3) 매매하는 부동산이 국민 주택 초과 규모일 경우에는 건물분에 대해 부가가치세를 별도로 납부해야 한다.

4) 비과세/감면 적용 불가하다.

5) 비교과세 - 아래 사업소득에 대해서는 종합소득세율을 곱하여 산출한 세액과 양도세율을 적용/계산한 세액을 비교해서 세액이 큰 금액으로 과세한다.

① 분양권

② 조정대상지역 2주택 이상인 자

③ 조정대상지역 주택과 조합원 입주권 보유 시 그 합이 2 이상인 경우 해당 주택

④ 비사업용 토지

5) 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없다.

6) 4대 보험료가 높아질 수 있다.

 

 

결론

법인은 부담스럽고

근로 및 사업소득이 많지 않고

비조정 지역에서

국민 주택 범위 이하의 물건으로

단기 매매가 목적이라면 

매매사업자를 낸다면 상당히 유리할 것으로 판단된다.